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明年楼市怎么样?彭博社:内地销量下降,香港继续涨价!
2017-11-29 11:13:06
  离2018年还有1个多月的时间,各界的预测也多了起来。

  11月28日,彭博社的发表了两篇文章,分别谈中国大陆和香港特区明年的房价问题。




  对于内地的房地产行业,彭博社认为,在中国政府采取多项措施降低金融杠杆、防范金融风险的努力下,明年中国内地的房屋销售量将自2014以来首次出现下降。

  而对于香港楼市,彭博社则认为,香港的房地产市场短期之内没有降温迹象,热钱仍在不断涌入,全球最贵住宅市场行情依然火热。

  内地:政府不手软,调控同时保经济

  彭博社认为,中国政府调控房地产的举措可能会使得中国房屋销售面积自2014年以来首次降低,但政府对房地产进行操作的前提是保证中国经济不会因为房地产调控而面临风险。

  2016年3月以来的多城限购政策至今没有松动的迹象。




  ▲近五年以来新增抵押贷款与房地产投资变化趋势

  具体来说,中国政府对房地产市场的供需两端都会采取措施:一方面,通过限制消费者信贷来压缩购房者的资金来源,另一方面,针对开发商的信贷收紧政策在明年也可以看到成效。

  此外,一些城市对首付比例、转售年限以及抵押条件等做出了新的规定;还有些城市的地方政府,为开发商的房屋售价规定了价格上限,这样一来,新楼盘的价格有时甚至会低于二手房。

  据摩根大通测算,2018年中国内地的房屋销售面积与2017年相比,将会有6%的下滑。



  ▲2011年至2018年中国内地房屋销售面积变化

  彭博社认为,内地房地产市场在明年将面临的最大挑战是,如何在精准地对房地产市场挤泡沫的同时,依然保持经济的繁荣与稳定。从目前来看,政府已经开始了结构性改革的摸索——从前房屋出售领域的繁荣或许可以通过征收房产税和振兴房屋租赁市场等方法来弥补。

  根据上述摩根大通的报告,明年将下滑的6%的房屋销售面积中,有三分之二都是由中小城市完成的,因为这些城市的经济基本面与大城市相比要脆弱一些,在刚性需求不足的情况下,购买者对信贷政策也更为敏感。

  香港:全球最贵的房地产市场明年仍然看涨

  今年以来,香港房价已上涨11%,与怀疑论者等待泡沫破灭的看法大相迳庭,也顶住政府通过加税和限制抵押贷款,试图抑制这个全球最贵住宅市场的压力。

  投资人纷纷将资金投入房地产,近几个月来这股狂热愈演愈烈;买家推升香港楼市纪录,从山顶豪宅到未开发的住宅用地全都创下纪录高点;香港的核心地区中环的商用房地产也有巨额交易。

  第一太平戴维斯住宅开发及投资部的Raymond Ho说,现在市场非常火热,因为热钱不断涌入;未来还会再创新高纪录。

  据瑞银不动产泡沫指数,香港房价的飞速上涨,已让其陷入泡沫风险区域。即使如此,房地产顾问公司Colliers International Group Inc.指出,明年大众市场房价的涨幅料为8%到10%。房地产顾问公司莱坊(Knight Frank LLP)预估,明年这类房屋价格将上涨5%,而豪宅或上涨8%。

  究其原因,首先,市场上平均每年新增的2万个私人住宅单位,仅够勉强应付每年成为香港永久居民的2万名内地人,供给还是远远小于需求。而据彭博行业研究,香港第三季未售出的住宅单位数量降至2015年以来最低水平。

  其次,地产商手头宽松,资金充盈,甚至可以为买家提供多达买价120%的融资:其中90%用于购买新屋,剩下的30%偿还现有的房屋抵押贷款。还有开发商则或是提供购买家具的退款优惠,或是提供在前3年只付利息的贷款。

  再次,房贷利率依然低廉。以汇丰最近开出的一款利率优惠为例,可以向部分客户提供Hibor加码1.28%的利率。此利率不到2%。另有研报称,即使美国升息25或50个基点,针对楼市的利率还是非常优惠,而且预料会持续下去。

  此外,香港的土地价格依然在飞涨。据彭博分析,这背后主要是内地地产商为囤地而积极投标所造成的。房地产咨询公司Colliers表示,非本地开发商佔今年所有购入政府土地的68%。今年2月份,两家内地公司以每平方英尺22,118港元的天价购入临海住宅地皮。一旦开发完成,这些成本终究会带动公寓价格上涨,从而引发附近的业主也跟着上调对价格的预期。


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